張玲說法|住宅以套內(nèi)面積交易，公攤面積會消失？那房價(jià)契稅呢?
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住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易對總房價(jià)并無影響
深圳新聞網(wǎng)2019年2月27日訊（記者 張玲）近日住建部辦公廳發(fā)布《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范征求意見稿，其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》中提到”住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易“，一經(jīng)公布便引起廣泛討論，有人認(rèn)為公攤面積就此消失，也有專業(yè)人員指出這只是說法不同而已，并不影響住房的面積公攤。
記者注意到，還有人關(guān)心，交易方式強(qiáng)調(diào)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行，是否會影響到房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式以及契稅……房價(jià)是否會受此影響漲或跌。哎呀，這可真是讓有房者和準(zhǔn)備買房者睡不著覺吶。
為了讓各位睡個(gè)安穩(wěn)覺，我們請來深圳三位資深房產(chǎn)律師做一次詳細(xì)的分析，他們分別是顏宇丹律師，劉亞娟律師和張茂榮律師。
【關(guān)于交易方式和計(jì)價(jià)方式】
以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易≠按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)
顏宇丹律師指出，這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》主要是設(shè)計(jì)規(guī)范文件，銷售商品房的計(jì)價(jià)方式不在這份文件的規(guī)定范圍之內(nèi)。目前商品房計(jì)價(jià)的規(guī)定在《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號，2001年），第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)?！痹撘?guī)定并未失效。
顏宇丹律師注意到，《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》的表述“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，不等同于“住房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。她告訴記者，目前商品房銷售合同上要求必須標(biāo)明套內(nèi)使用面積，即也是按套內(nèi)使用面積交易的，但商品房基本上是以建筑面積來“計(jì)價(jià)”。
“即使今后政府出臺商品房按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)的政策，一般新政實(shí)施都有節(jié)點(diǎn)，也會規(guī)定具體實(shí)施細(xì)則和新舊銜接的問題，不會影響之前已按建筑面積計(jì)價(jià)和計(jì)算契稅的交易，因?yàn)橘I賣合同已經(jīng)履行完畢?！?/span>
【關(guān)于建筑面積和套內(nèi)建筑面積】
公攤面積計(jì)算和房屋總價(jià)不受影響
劉亞娟律師告訴記者，翻一下法律法規(guī)就發(fā)現(xiàn)，法律法規(guī)中出現(xiàn)了建筑面積和套內(nèi)建筑面積混用的現(xiàn)象，比如2005年的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》中第六條有這么一句話”對于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)“。
2013年起深圳的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)變成以建筑面積和套內(nèi)建筑面積兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，目前的商品房預(yù)售合同范本也是以總價(jià)和套內(nèi)建筑面積計(jì)算。如果說以套內(nèi)建筑面積和以建筑面積交易沒有區(qū)別的話，可能沒法解釋為什么有這種從建筑面積向套內(nèi)建筑面積演變的傾向。
“從專業(yè)的角度看，不管使用套內(nèi)建筑面積還是使用建筑面積計(jì)價(jià)，并不影響公攤面積的計(jì)算和房屋總價(jià)，目前深圳的商品房預(yù)售合同中關(guān)于面積誤差的約定也是以套內(nèi)建筑面積計(jì)算的，所以就深圳購房者而言短時(shí)間內(nèi)可能沒有什么變化”，劉亞娟律師說，以套內(nèi)建筑面積甚至套內(nèi)使用面積計(jì)算，體現(xiàn)了一種以消費(fèi)者為中心的發(fā)展方向，開發(fā)商的交付標(biāo)準(zhǔn)越來越讓購房者看得見了，畢竟套內(nèi)建筑面積和大小的關(guān)系是看得見的，容積率和小區(qū)院子大小的關(guān)系也看得見的?！皩οM(fèi)者而言，這比擺出一堆數(shù)據(jù)和權(quán)威測繪機(jī)構(gòu)更來得放心，借用互聯(lián)網(wǎng)用語，這個(gè)政策實(shí)際上是用戶導(dǎo)向的，增強(qiáng)房地產(chǎn)交易中的用戶體驗(yàn)?！?/span>
劉亞娟律師提到，經(jīng)過多年的房地產(chǎn)市場繁榮，仍然有不少購房者權(quán)利受到侵害，由于法律存在漏洞無法維權(quán)。如今房產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)成熟，也該到了傾向于保護(hù)購房者的時(shí)候了，她說，“期待更進(jìn)一步的政策出臺（比如現(xiàn)房銷售等），讓購房者看到的即是買到的?！?/span>