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張玲說法|公寓倒塌中介緊急到場收購 律師:這樓萬萬不能買

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張玲說法|公寓倒塌中介緊急到場收購 律師:這樓萬萬不能買

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關(guān)注網(wǎng)絡(luò)熱點,直面網(wǎng)友關(guān)切。張玲說法,聯(lián)手深圳市律師協(xié)會,請來深圳專業(yè)律師,從身邊網(wǎng)事入手,讓法律好懂好用,做你身邊的法律智庫。歡迎你把更多的法律案例和困惑告訴我們,我們請律師來解答。(電話:83521468,傳真:83911897,郵箱:zhangl@sznews.com )


從對面拍攝到和平新居塌樓現(xiàn)場(深圳新聞網(wǎng)記者 楊浩翰 攝)

見圳客戶端.深圳新聞網(wǎng)2019年8月28日訊(見圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)記者 張玲)8月28日11時20分許,羅湖區(qū)南湖街道漁邨社區(qū)和平新居單身公寓樓發(fā)生沉降傾斜,事發(fā)前社區(qū)工作站已發(fā)現(xiàn)地下異響并撤離疏散居民,目前無人員傷亡。目前相關(guān)部門已成立專家組對沉降傾斜原因開展調(diào)查,其他善后工作正在有序進行。臨時疏散人員被安置到濱河小學、羅湖小學、羅湖中學高級初中部。

和平新居塌樓事故現(xiàn)場(深圳新聞網(wǎng)記者 楊浩翰 攝)

圖為情況通報頁面截圖(來自深圳發(fā)布微信公眾號)


來自網(wǎng)上相關(guān)小區(qū)二手房交易的信息截圖

倒塌的樓能不能買?律師:不能!

就在很多人還在納悶:好好的樓,怎么就塌了呢?有一個超級敏銳嗅覺的從業(yè)人員人群已經(jīng)動起來了。有人發(fā)現(xiàn)二手房網(wǎng)上掛出塌樓小區(qū)的房源,甚至還直接用上了事故現(xiàn)場的塌樓照片“房子已倒,準拆遷物業(yè),想買房就盡快”。不少網(wǎng)友認為網(wǎng)上的二手房房源可能是惡搞。不過,下午就有媒體報道稱,不少房地產(chǎn)中介聚集在和平新居小區(qū)附近博拆遷,要收周邊二手房。

廣東誠公律師事務(wù)所誠至成律師團隊張旗律師,以及廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒都在第一時間注意到相關(guān)報道。今天的張玲說法,我們請兩位律師一起為各位網(wǎng)友答疑解惑:倒塌的樓,到底能不能買?

張旗律師指出,因事故涉及的房屋可能納入舊改,事故發(fā)生不久,已有中介平臺更新售房信息,繼續(xù)兜售事故房源。他所在的律師團隊借本欄目提示:若事故房屋倒塌或經(jīng)鑒定無法修復(fù),則需要予以拆除。

張旗律師表示,《物權(quán)法》第三十條規(guī)定:“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實行為成就時發(fā)生效力?!狈课莸顾虿鸪龑儆谙麥鐧?quán)利的事實行為,房屋滅失后即在事實上喪失了房屋的所有權(quán),原權(quán)利人無權(quán)再進行轉(zhuǎn)讓等處置行為。

他說,《不動產(chǎn)登記暫行條例》及實施細則規(guī)定,滅失房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記采取依申請原則。也就是說,已倒塌房屋的產(chǎn)權(quán)登記并非同時注銷,這也是房屋中介仍然炒作的根源。但在事故房屋物權(quán)已經(jīng)滅失的情況下,不動產(chǎn)登記部門經(jīng)核實后有權(quán)不予辦理過戶登記?!霸摰惹樾蜗拢彿咳速徺I倒塌房屋將面臨交易目的無法實現(xiàn)的風險?!?/p>

在周爭鋒律師的二手房交流群里,網(wǎng)友們也熱烈討論起來:這房子到底能不能買,值不值得買?群里有網(wǎng)友說,房塌了,只是不能住而已,不影響過戶交易。

但周爭鋒律師態(tài)度鮮明,“過不了戶”,原因很簡單,樓塌了,物權(quán)滅失了。但是業(yè)主可以根據(jù)房屋倒塌事故責任認定,向侵權(quán)人索賠。

周爭鋒律師認為,房屋被拆除或倒塌,自事實行為成就時,權(quán)利人的物權(quán)已經(jīng)消滅,但是原房產(chǎn)所有權(quán)人依法享有賠償請求權(quán),可依據(jù)不同的情況提起合同之訴或侵權(quán)之訴主張相關(guān)權(quán)益。


紅圈處就是和平新居倒塌的樓(深圳新聞網(wǎng)記者 楊浩翰 攝)


樓塌了房貸不能停 但業(yè)主可向事故責任方索賠

和平新居的業(yè)主因本次事故遭受房屋滅失、財物毀壞、誤工、租金支出等重大損失。若事故原因查明后,則受害業(yè)主有權(quán)向責任方索賠。那么,業(yè)主如何向相關(guān)事故責任方主張損失,以最大限度挽回損失?以下是律師給倒塌樓業(yè)主的幾點建議。

記者問:業(yè)主房子倒塌向誰主張權(quán)利?

周爭鋒律師:依據(jù)事故責任報告認定確定。如果是因工程質(zhì)量導(dǎo)致的主體結(jié)構(gòu)不合格可以向開發(fā)商主張合同違約權(quán)利;如果是因其他人侵權(quán)導(dǎo)致的,向侵權(quán)責任人提起侵權(quán)之訴。

記者問:已經(jīng)發(fā)生的買賣如何處理?

周爭鋒律師:房產(chǎn)物權(quán)權(quán)利滅失了,屬于合同法第110條規(guī)定的,房屋買賣合同在事實上和法律上履行不能的情況。如是第三人侵權(quán)導(dǎo)致物權(quán)滅失,買賣合同履行不能,依據(jù)合同法第121條的規(guī)定的第三人原因?qū)е鲁鲑u人違約,則出賣人對買受人構(gòu)成違約,其先行對買受人賠償后,再找侵權(quán)的第三人主張權(quán)利。(記者備注:也就是說,已經(jīng)發(fā)生的買賣因為樓塌而取消,賣家要賠償買家,然后再去找侵權(quán))

因不可抗力因素比如地震海嘯等導(dǎo)致的,則出賣人不用承擔違約責任。

記者問:房屋倒塌了,如果這樓還在交月供,業(yè)主還銀行房貸嗎?

張旗律師:房屋雖然滅失,但銀行按揭貸款仍需償還。若本次事故中倒塌的房屋尚有按揭貸款未還清,則業(yè)主們還要考慮按揭貸款償還問題。因為抵押貸款合同中,是購房人與銀行達成的抵押貸款合同,購房人經(jīng)開發(fā)商同意用擬將購買的商品房作為抵押物向銀行貸款,所得貸款用于向賣房人支付購房款,并承諾按約定歸還貸款。從法律上來說,如果銀行按照按揭貸款合同的約定履行了貸款義務(wù),那么購房者就有義務(wù)按照約定歸還貸款,并不因房屋的毀損或者滅失而免除歸還貸款的義務(wù)。

不過,如果業(yè)主投保了包括地震責任在內(nèi)的商業(yè)保險則可以通過保險公司來支付尚未償還的貸款,或者購房人在事故中不幸去世且其繼承人沒有繼承其遺產(chǎn)的,則無需向銀行繼續(xù)還貸。

雖然法律分析如此,實踐中也有通過政策調(diào)整減輕受災(zāi)業(yè)主還款責任的先例,如:2008年5月23日,銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于做好四川汶川地震造成的銀行業(yè)呆賬貸款核銷工作的緊急通知》,要求對于借款人因這次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償,或者以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務(wù),應(yīng)認定為呆賬并及時予以核銷。

記者問:塌樓業(yè)主可以向事故責任方提起哪方面的索賠?

張旗律師:可向事故責任方主張侵權(quán)責任,賠償范圍可包括房屋、財產(chǎn)現(xiàn)值,室內(nèi)財物損失,租金損失,誤工費用等。

  

題外話:還有心存僥幸的網(wǎng)友又向記者提了一個問題:那么,同一小區(qū)里未倒塌的樓,到底能不能買?其實,機智的古人已經(jīng)給出答案:君子不立危墻之下。



【關(guān)于張旗律師】

張旗律師

張旗律師曾在中建三局集團有限公司法律事務(wù)部任職四年,并在上海市建緯(深圳)律師事務(wù)所工作三年,現(xiàn)為廣東誠公律師事務(wù)所律師、建設(shè)工程法律專業(yè)委員會副主任、工程總承包之家一線創(chuàng)作人、深圳律師雜志特約撰稿人、律簇法律金融論壇特聘講師。

廣東誠公律師事務(wù)所的誠至成律師團聚集了一批志在深耕房地產(chǎn)、城市更新、建設(shè)工程、投融資領(lǐng)域的專業(yè)律師,大部分初創(chuàng)成員具有法院、央企或政府部門工作經(jīng)驗。團隊致力于為公司企業(yè)及私人客戶提供務(wù)實高效的綜合性法律解決方案,主要執(zhí)業(yè)范圍包括:舊改棚改、工程招投標、工程總承包、建設(shè)全過程、商品房買賣(含二手房)、項目收并購、地產(chǎn)融資、投資基金相關(guān)法律服務(wù)。


【關(guān)于周爭鋒律師】

周爭鋒律師

周爭鋒律師,自2009年執(zhí)業(yè)以來一直從事深圳市二手房交易訴訟和非訴訟研究,具有十余年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗,熟悉并精于二手房法律事務(wù),撰寫了多篇關(guān)于二手房業(yè)務(wù)的法律實踐文章,對房地產(chǎn)法規(guī)政策、市場行情具備敏銳的判斷和獨立見解。2018年參與研討制定深圳市律師協(xié)會編寫的《深圳律師辦理二手房交易法律業(yè)務(wù)操作指引》,為該指引二手房專業(yè)術(shù)語、律師接受買方咨詢、律師接受賣方咨詢、二手房訴訟常用證據(jù)和解除合同章節(jié)的執(zhí)筆人。


[見圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)編輯:劉婷]