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對服務不滿意，小區(qū)業(yè)主可合法合規(guī)解聘物業(yè)管理公司。

見圳客戶端.深圳新聞網2020年11月23日訊（記者張玲）近日，深圳市羅湖區(qū)物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會對深圳市某物業(yè)管理有限公司拒不交接和退出物業(yè)管理區(qū)域進行了通報批評，并建議各小區(qū)在選聘物業(yè)服務企業(yè)時將該物業(yè)管理有限公司列為不建議選聘單位。此前，深圳市羅湖區(qū)住建局于2020年10月20日對該物業(yè)管理有限公司作出通報批評，并建議各小區(qū)在選聘物業(yè)服務企業(yè)時將該物業(yè)管理有限公司列為不建議選聘單位。

本期的張玲說法，我們聚焦小區(qū)的管家選聘問題，邀請信榮（深圳）房地產律師團隊小區(qū)維權事業(yè)部秘書長黃妙靈為各位業(yè)主支招，如何合法合規(guī)地與物業(yè)管理公司“分手”。

黃妙靈是西南政法大學法律碩士，粵灣律師聯(lián)盟成員，專注于業(yè)主維權、業(yè)委會顧問等物業(yè)管理非訴和訴訟法律事務。黃妙靈注意到，隨著深圳市社區(qū)治理水平日漸提高，通過業(yè)主大會決議依法解聘現(xiàn)有物業(yè)的小區(qū)越來越多。但與此同時，依法形成解聘現(xiàn)有物業(yè)的決議之后，往往還面臨執(zhí)行難的問題。物業(yè)公司拒不交接和退場的情況仍常見，因此，在業(yè)主大會依法解聘現(xiàn)有物業(yè)之后，如何保證新老物業(yè)順利交接也是業(yè)主們應當考慮的問題。

物業(yè)服務合同終止30日內 物管應辦理交接工作

《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（自2020年3月1日起施行）第五十五條、六十六條均規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的配合交接義務，物業(yè)企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起三十日內與業(yè)主大會辦理交接，退出物業(yè)管理區(qū)域，同時應當移交物業(yè)管理相關資料。除此之外，《廣東省物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理條例》、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等也對物業(yè)企業(yè)的配合交接義務進行了規(guī)定。

黃妙靈告訴記者，物業(yè)企業(yè)拒不交接和退場的，業(yè)主可以采取以下方式維護自己的權益：

1、可以向街道辦事處和區(qū)住房和建設部門就相應情況進行報告，書面請求區(qū)住建局對相關物業(yè)企業(yè)開具《責令通知書》，責令限期三個月內退出、移交相關資料、資金和物品；住建局可以建議各小區(qū)在選聘物業(yè)服務企業(yè)時將該企業(yè)列為不建議選聘單位；逾期仍不退出、移交相關資料、資金和物品的，責令退還逾期所收取的物業(yè)服務費，按照逾期天數處以每日二千元罰款，并可以依法申請人民法院強制執(zhí)行；

2、向轄區(qū)公安機關請求協(xié)助，物業(yè)服務企業(yè)有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理；

3、書面報告縣級以上人民政府房地產行政主管部門，由頒發(fā)其資質證書的房地產行政主管部門吊銷其資質證書；

4、書面報告縣級以上人民政府房地產行政主管部門，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門予以通報批評；

5、物業(yè)服務合同的權利義務終止后，物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交的，業(yè)主有權拒絕支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費。

對物業(yè)服務不滿意  解聘現(xiàn)有物管公司可分三步走

業(yè)主對現(xiàn)有物業(yè)服務不滿意，想要更換物業(yè)服務企業(yè)的，可根據《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（2020年3月1日施行）、《廣東省物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理條例》及《物權法》等相關規(guī)定，實現(xiàn)解聘現(xiàn)有物業(yè)的目的。

具體而言，解聘現(xiàn)有物業(yè)分為三個步驟（詳細步驟詳見附錄）：

1、業(yè)主大會決議通過解聘現(xiàn)有物業(yè)并選聘新物業(yè)服務人的議題，授權業(yè)委會開展新物業(yè)服務人的招標工作，并授權業(yè)委會與新物業(yè)服務人簽訂物業(yè)物業(yè)服務合同。

2、業(yè)委會通過住房和建設部門建立的招投標平臺開展招標工作。

3、業(yè)主委員會公告招標結果，并與中標物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

【關于黃妙靈】

黃妙靈，信榮（深圳）房地產律師團隊小區(qū)維權事業(yè)部秘書長，粵灣律師聯(lián)盟成員，西南政法大學法律碩士，中南大學文學學士，專注于業(yè)主維權、業(yè)委會顧問等物業(yè)管理非訴和訴訟法律事務。

【附錄】業(yè)主對物管服務不滿意，解聘現(xiàn)有物業(yè)三步驟

【步驟一】

1.召集業(yè)主大會

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會召集，或者由物業(yè)所在地街道辦事處依法召集：

（1）定期會議每年至少召開一次，根據業(yè)主大會《議事規(guī)則》的規(guī)定組織召開；

（2）臨時會議經業(yè)主總人數百分之二十以上業(yè)主或者持投票權數百分之二十以上業(yè)主提議，要求業(yè)主委員會召集。

召開形式：集體討論、書面形式、互聯(lián)網方式。

 2.公示會議信息

決定召開業(yè)主大會會議的，召集人應當于會議召開十五日前將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主；召開業(yè)主大會會議，應當提前三個工作日書面告知物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會。社區(qū)居民委員會應當派員列席會議或者了解會議情況。

 3.投票表決

（1）業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式進行。業(yè)主投票權數按照業(yè)主專有部分建筑面積計算，每平方米計算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計算；業(yè)主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算;建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業(yè)主擁有兩個以上專有部分的，均按照一人計算；一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，所代表的業(yè)主人數為一人；任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書；選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

需要注意的是，業(yè)主大會會議采用互聯(lián)網方式表決的，應當通過市住房和建設部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。

（2）業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

（3）業(yè)主大會會議作出的有效決定應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。（即將于2021年1月1日施行的《民法典》修改為：業(yè)主共同決定事項,應當經“面積和人數雙過三分之二”的業(yè)主參與表決，業(yè)主大會會議方為有效；重大事項經與會業(yè)主“面積和人數雙過四分之三”同意，一般事項經與會業(yè)主“面積和人數雙過半”同意。）

4.投票結果統(tǒng)計

采用書面方式投票的，在對業(yè)主的意見進行統(tǒng)計時，應當告知街道辦事處或者社區(qū)居民委員會，由相關單位進行派員進行監(jiān)督，并將投票結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示；采取互聯(lián)網方式進行投票的，通過市住房和建設部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。

5.結果通知

（1）在小區(qū)內顯著位置進行公示；

（2）表決結果以書面形式通知業(yè)主、物業(yè)公司及其他相關人員。

【注意】在整個過程中需要做到：

①表決票數量合法合規(guī)，包括與會業(yè)主總人數、總投票權數符合法定條件，回收的表決票數量與發(fā)放的表決票數量接近等；

②表決票系業(yè)主本人簽字或者出具由業(yè)主簽字的合法授權委托書；

③計票方式公開透明，包括計票人員不得與決議事項存在利害關系、計票過程有相關部門的指導監(jiān)督、無效票不得計入統(tǒng)計結果等；

④送達方式合法合理；

⑤依法公開公示相關信息；

⑥依法通知相關部門參與指導監(jiān)督。

【步驟二】

形成業(yè)主大會授權業(yè)委會開展招投標工作的相關決議之后，接下來就是業(yè)委會實際開展招投標工作。具體內容和工作流程為：

1.確定自行招標或者委托招標代理機構開展招標工作；

2.確定邀請招標或者公開招標的方式；

3.通過住房和建設部門建立的招投標平臺選聘物業(yè)企業(yè)?！渡钲诮洕貐^(qū)物業(yè)管理條例》（2020年3月1日開始施行）規(guī)定“鼓勵業(yè)主大會通過住房和建設部門建立的招投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)”。律師建議各小區(qū)響應相關部門的號召，采用住房和建設部門建立的招投標平臺選聘物業(yè)企業(yè)，更加能夠保證公平公正且無程序瑕疵。相關的具體操作流程以市住建局招投標平臺要求為準，此處不做詳述。

【注意】業(yè)委員會招標前,應當到項目所在區(qū)物業(yè)管理主管部門備案并提交以下資料：

(1)業(yè)主大會決議；

(2)招標公告或者投標邀請書；

(3)招標文件；

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

 【注意】業(yè)主委員會委托招標代理機構進行招標的,還應提交雙方簽訂的委托書。

【步驟三】

完成物業(yè)企業(yè)的招標工作之后，物業(yè)企業(yè)應當將選聘結果依法公開公示并備案，具體流程如下：

1.備案及公告。將選聘結果上報街道備案，同時在小區(qū)顯著位置進行公示，并將相關結果送達物業(yè)、業(yè)主、街道辦及其他相關人員。

2.公示7天后，業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的授權與新的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

3.新的物業(yè)企業(yè)按合同約定進入小區(qū)，業(yè)委會安排新老物業(yè)公司交接手續(xù)，新物業(yè)公司進場，為小區(qū)提供物業(yè)服務。